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　　安博体育安博体育我们将分别从三大板块、20个具体行业，为您梳理2023年下半年各行业的具体展望。本篇为地产与公用事业部分。

　　之后，我们将按照制造业、消费及服务两大领域分别为您推送具体展望，敬请期待。

　　■ 房地产：修复趋势未能延续，下半年边际企稳但仍处磨底阶段。需求端看，Q1地产销售修复的力度和节奏好于我们去年年末预期，但Q2以来复苏动能显著放缓，4-6月商品房销售面积跌落至近五年最低水平。供给端看，上半年地产投资开发额同降7.9%，房企投资意愿承压。综合供需两端，行业尚未进入良性循环，背后是居民收入预期疲弱致加杠杆积极性下降。7月政治局会议对地产定调较为积极，首提“适时优化调整房地产政策”，未来需持续关注政策落地及效果。我们判断中性情况下2023年商品房销售面积同比下滑10.2%、投资额同比下滑9.8%；考虑基数调整因素后为-4.3%和-7.5%。

　　■ 基建：继续发挥托举作用，下半年增速或有回落。1-6月，全口径基建投资规模同增10.7%，对固定资产投资形成有力支撑。上半年专项债整体发行进度不及去年，但银行信贷和政策性开发性金融工具提供了良好的资金配合。从实物工作量观测，开工进展尚存在提升空间。展望下半年，基建仍是稳增长的重要抓手，但财政紧平衡对基建投资构成客观制约，增速或有回落。结合历史年份央企基建订单的释放节奏规律，预计全年基建投资增速将达5.7%，考虑到订单释放规模和投资规模间的统计口径差异，或还存在2%的上浮空间。

　　销售方面，春节后销售超预期修复，Q2再度面临下行压力。根据统计局数据，1-6月全国商品房销售面积、销售额累计同比分别为-5.3%、1.1%。本轮地产下跌周期自2021年下半年开始，2022年下行幅度较大。今年销售没有延续去年的大幅下跌，但市场景气度仍然较低。从趋势来看，年初脉冲式复苏后行业再度面临下行压力。春节后疫情积压需求集中释放、开发商集中推盘等因素助推居民购房情绪上涨，1-3月商品房销售面积恢复至近5年均值水平，销售表现超出我们年初预期。然而，Q2未能延续此前的超预期修复态势，在统计基数调整后的数据表现也较为弱势，4-6月商品房销售面积基本跌落至近5年最低水平，销售景气度再度回落。值得一提的是，6月统计局公布的房地产国房景气指数为94.06，跌至本轮下跌周期以来最低点。

　　开发投资更显弱势，土地、开工、投资延续大幅回落趋势，仅竣工端有所修复。房地产开发链条为“拿地-新开工-施工-竣工”，根据开发链条上半年呈现出前端弱，后端强的特点。受销售景气恢复不及预期的影响，房地产企业拿地、开工投资的积极性较弱。具体来看：土地端，根据中指院数据，1-6月全国商住土地成交建面、出让金累计同比分别为-26.9%、-20.4%，在去年已经大幅下跌基础上延续回落。一方面与政府供地减少有关，另一方面也反映了开发商拿地意愿不足。新开工端，1-6月房屋新开工面积累计同比为-24.3%，需求端未能如期修复，叠加全国库存高企，制约了房企补库存意愿，上半年新开工持续走低。因此，我们观察到上半年房地产开发企业的投资降幅持续扩大，成为经济的主要拖累项。1-6月房地产开发投资额累计同比为-7.9%。竣工端走出了与拿地、开工、投资不一样的趋势。1-6月房屋竣工面积累计同比为19.0%。“保交楼”政策持续推进，叠加房企为回笼资金主动选择投入更多精力至竣工端，上半年竣工呈现强势修复态势。

　　城市间呈现强分化趋势，核心城市表现较优。当前房地产区域分化特征愈发明显。从销售端来看，1-6月一线、二线、三四线城市销售面积累计同比分别为20.2%、-5.5%、-15.0%，一线城市表现优于二线优于三、四线。此外，统计局公布的销售额增速明显快于销售面积，也表明房价更高的一、二线核心城市销售更强。土地市场也呈现城市间“冷热不均”的特点，核心城市的核心地块受到开发商集中追捧，一线城市中北京、上海、深圳，二线城市中合肥、成都、杭州等上半年土地溢价率在8%以上，而较多非核心城市如郑州、长春土地仍延续底价成交。整体看，核心城市、核心板块表现较优，而非核心城市去化压力依然很大。

　　政策方面，上半年中央层面增量政策不多，“因城施策”出台力度减弱。上半年中央层面政策多为此前已出台政策的延续。1月，央行将2022年的 “930”阶段性动态调整首套房贷款利率措施常态化，7月初，央行、国家金融监督管理总局将2022年11月出台“金融十六条”的政策适用期限延长至2024年12月31日；“因城施策”端上半年出台力度减弱，本轮四限调整自2022年3月开始。参考广发地产团队对全国“四限”政策评分模型，2022年3-12月，月均下调66分；2023年1-6月，月均仅下调11分。5-6月单月下降3分，政策放松力度有减弱。整体看，上半年政策并未出现年初我们期待的更大力度调整。

　　注：1.政策力度评分规则详见广发地产团队于2022.6.28发布的《房地产行业2022年中期策略：长冬日渐暖，独梅迎春来》；

　　2. 分数越高，代表行业政策越严格，分数越低，则代表购房难度越低，整体环境较为友好

　　政策力度及效果仍然是影响2023下半年房地产销售、投资表现的最大变量。上半年政策释放节奏放缓、强度趋弱，并未出现我们年初预期的需求端强力政策。因此，上半年销售在疫情放开集中释放后再度回落，而投资跌幅持续扩大，基本面修复趋势未能延续。

　　7月24日中央政治局会议对地产的定调较为积极。没有提及房住不炒，同时定调当前“房地产市场供求关系发生重大变化”，首次提出“适时优化调整房地产政策”，并强调“因城施策用好政策工具箱”。同时根据各地条件，结合部分“特大城市城中村改造”和保障性住房的供给端政策，合力推动地产信心企稳和投资的修复。

　　结合历史政策，目前需求端政策空间主要包括核心一二线城市“因城施策”和类似于棚改的货币化安置政策。因城施策端，目前低能级城市剩余可用政策工具已不多，不过高能级城市仍有较大放松空间，如一线城市及核心二线城市的限购政策，以及二套改善住房的首付比例、限贷支持等政策。考虑到房地产政策措辞的变化，主要在化解风险领域。后续的政策调整，可能更多是基于防风险的底线思维，出台强力刺激政策概率不大，仍将以“因城施策”为主。中性情况下，我们认为政策以二线及以下城市调整为主。

　　销售方面，上半年市场景气度转弱后，再次恢复市场信心并不容易。考虑到需求端出台强力刺激政策概率不大，以及本轮下跌周期还受到经济下行、居民收入预期不足的影响，年内或难看到地产景气度有较大程度改善。节奏上，与我们年初预期或有不同，此前我们预计最早在三四季度量价齐升，而实际上销售在一季度表现较好，二季度销售表现已有所偏弱。不过，相较去年同期，在疫情、政策上也均有了更积极的变化，重点城市表现明显优于全国。在统计局基数调减后，Q1-Q2单季商品房销售面积分别为3.00,2.96亿方，单季同比分别为-1.8%、-8.6%。针对下半年销售预估，我们主要从季节性角度出发考虑。考虑到去年下半年基数相对较低，下跌斜率相对可控基建。若政策环境维持二线及以下城市放松，预计Q3-Q4单季商品房销售面积分别为2.70、3.00亿方，同比分别为-16.9%、-12.8%，下调全年销售面积同比至-10.2%（年初预期-5.7%）。后续若有超出预期的政策提振市场，销售端或将迎来更好表现。

　　值得一提的是，后续月份若统计局数据持续调整，销售同比表现或优于此前预期。Q1-Q2统计局基数分别下修1.8%、14.6%，3-6月分别下修3.6%、16.7%、17.3%、12.1%。假设后续统计局下调节奏有所收敛，Q3-Q4均较基数下修12%。预计Q3-Q4单季商品房销售面积同比分别为-5.6%、-0.9%，全年销售面积同比或为-4.3%。

　　开发投资方面，开工投资弱，竣工强的趋势仍将延续。新开工端，房企开工与销售关联紧密，在销售景气未能持续企稳前，难以看到开工有明显转向。此外，虽然部分优质央国企销售-拿地-融资链条较为顺畅，但多数民营房企仍处去库存、资金回笼阶段，普遍缩减拿地、开工支出，将更多资金支持竣工端。因此，我们下调新开工面积增速至-20.0%（年初预期-10.0%）。竣工端，考虑到疫情结束后施工节奏恢复，政府推进“保交楼”下竣工的约束更强，因此上调竣工面积增速至10.0%（年初预期5.0%）。投资端，土地投资及建安投资均将形成拖累，地产投资仍将持续承压。土地投资方面，上年低迷的土地成交会在本年土地购置费中滞后反应，预计土地投资下行压力仍存。建安投资方面，销售市场低迷以及资金链紧张，使得房企投资意愿及能力均不足，因此建安投资也难言乐观。不过考虑到下半年基数较低，预计投资虽承压但不会再度大幅下行。中性情形下，我们下调全年房地产开发投资额增速为-9.8%（年初预期-7.1%）。考虑到统计局下半年基数或有所调整，若Q3-Q4基数分别下修5%，全年房地产开发投资增速或为-7.5%。

　　2022年基建投资将上年快速增长（11.52%），在逆周期调节中发挥了关键作用，我们认为安博体育，基建投资在中短期内，仍然会是宏观经济增长的主线。头部建筑央企向来是我国基础设施建设的主力军，为消除疫情冲击对施工进度法预测基建增速造成的扰动，我们尝试通过央企新签订单增速与释放情况，对2023年基建投资增速进行分析判断。

　　主要的七家建筑行业央企上市公司（中国建筑，中国铁建，中国中铁，中国中交，中国能建，中国电建，中国化学）的基建订单公告情况整理如下。

　　在此我们将通过历史Q1订单总量占比全年订单的规律对2023年全年新增订单情况进行预估。由于中国化学Q1订单量缺失，我们暂时使用6家央企数据，需要说明的是，中国化学订单量相对其他央企较少，因而缺失数据对总体估计结果影响较小。

　　从六家企业分别的历史数据来看，Q1订单新增情况占全年比例在10%到35%之间波动较大。考虑到各央企互为订单竞争关系，因此我们将其订单总量合并化处理。合并后的数据波动幅度明显缩小，尽管由于疫情冲击，2020年出现小幅异常，但从2016年至2022年间，合并数据的上半年订单占比全年订单总量的区间幅度已经锁定在17.39%-20.98%。

　　考虑到2020年Q1新签订单受疫情影响较大，可能影响预测的一般性，因此去掉2020年数据后，使用各年Q1订单占比的平均水平（19.75%）作为2023年Q1订单预计占比，从而计算得出2023年央企全类型订单规模。

　　从历史经验中发现，过往基建业务订单在建筑央企总订单中占比相对保持稳定（最大浮动比例在3%左右），因此可以根据央企总订单规模估计基建业务订单规模。此处取2016-2022年均值64.77%，作为预测的2023年基建类订单占比，并估计出2023年央企基建业务订单量。

　　建筑央企的订单释放，从签订之时起到订单释放完毕通常会经历约3年的释放期，根据我们调研的部分央企基建项目的施工进度，在此假设：基建订单自签订之年起连续三年的释放金额比例分别占订单总额的20%，40%，40%；由此得到央企基建订单释放规模。进一步测算央企基建订单释放规模与全国基建投资规模的相关性，发现两者正相关性较强，相关性系数高达0.995。

　　需要说明的是，2021和2022年基建投资增速出现异常值（分别为0.21%、11.54%），不利于一般性的增速预测。2022年相继出现多轮疫情，建筑施工停工停产情况相较2021年更为严重，而基建投资增速却出现了较高的异常值，这或许是由于2021年的部分基建投资被延递算入2022年，为了预测的真实性，我们以一个平均增速将两年的基建投资规模总量进行了重新分配。

　　具体做法为：已知2020年的基建投资规模a、2021和2022年的基建投资总额为b，取一个2021、2022年平均增速β，使得2021和2022年基建投资总额不变，即a(1+β)+a(1+β)2=b。求得2021、2022年平均增速β为3.94%，并分别计算对应线亿。

　　将前文测算的建筑央企订单释放规模代入X，利用线年全国基础设施建设投资规模或可达215006亿元，同比2022年规模增长约5.72%。此处需要注意，由于样本量个数较少，线性推导结果或存在一定偏差。同时，考虑到官方统计口径中通常会包含从上年投资额递延累积，以及向下年的投资额延迟释放，所以我们分析中基于央企订单测算的基建市场投资增速，或与官方统计的基建投资增速在数值存在约2个点偏差。但如果从拉长时间的年化复合平均增速来看，这一偏差或将随着观测周期的拉长而缩小。

　　在上文针对2023年基建投资增速的预测中我们发现，从央企订单释放规模占比基建投资规模（预测值）的角度来看，央企订单释放占基建投资规模的比例呈逐年稳定递增趋势，或可说明基建投资市场的参与主体所有制构成正在发生结构性变化。

　　从近几年上市公司的表现来看，央企在基建领域仍占据绝对主导地位，地方国企市场占比有所提升，而民营企业生存空间持续被挤压。我们整理了基建建设类上市公司对应基建业务营收情况，分不同所有制来看，央企在基建建设中有着不可撼动的地位，上市公司的基建业务营收数据中，仍有超过九成的贡献来自央企。不过值得注意的是，从市场占比变化来看，近年来地方国企基建业务营收及占比出现明显增长态势，目前基建业务营收占总体的比重接近10%，相较2017年增长超过3个百分点。

　　地方国企在基建建设中的市场规模占比逐步提升，这或许也受益于近年来城市更新建设相关项目的热度。一般而言，出于全市统筹发展视角，地方政府更加希望地方国企作为城市更新的参与主体，部分地区已有公开文件鼓励地方国企参与城市更新项目，且在广州、北京大兴、天津等地区的实践中，地方政府也将重大项目交由地方国企作为主导。

　　疫情期间民营企业上市公司的市场规模有所增长，但占比持续收缩。相较央企与地方国企而言，民营企业在融资成本、政府关系、品牌印象、工程信誉等方面均无优势，在面对前两者的市场下沉战略时，转型专业化分包、或发挥总部属地优势或成为其避免与国、央企直接竞争的生存之道。

　　2023年上半年宏观经济增长稳中向好带动全社会用电需求修复明显基建，全年看用电需求增速仍有提升空间。2023年上半年全社会用电量达到4.31万亿千瓦时，同比增长5%。从细分产业用电量增速来看，第一产业和第三产业的用电增长较快，上半年同比增速分别达到12.1%和9.9%，第三产业用电量增速表现强劲也与国内服务业经济同比修复明显相关。2023年上半年我国名义GDP实现了5.5%的增速，这在一定程度上对于全社会用电需求起到了重要支撑。虽然当前宏观经济在经历三年疫情后表现出一定的“疤痕效应”，经济增长修复动能仍面临众多挑战，但是全年国家制定的增长目标预期能够达成，叠加终端用能电气化的持续推进，维持年初对于全年全社会用电量增速在6%-8%左右的判断。

　　上半年受部分地区极端高温影响限电情况时有发生，全年电力供应保持紧平衡。今年上半年全国部分区域出现了持续性较强的极端高温天气，受此影响水电大省云南和背靠新能源大省的包头，都出现了阶段性用电紧张。今年入夏以来国内的用电负荷持续走高，迎峰度夏能源电力保供面临一定挑战。随着全国发电装机容量结构中太阳能和风电的占比不断提高，电力整体的供需情况也逐步呈现“供给侧受天气影响难以预测，用电负荷侧受不确定气候条件影响难以预测”的特点，因此电力装机需要一定的冗余度来应对极端情况下的电力保供。从主要发电设备上半年的累计平均利用小时数来看，水电受极端高温影响下滑明显，而火电在部分水电出力受限大幅下降的地区大发，担任着电力可靠供应的重要角色。

　　今年上半年电网和电源侧投资提速显著，预计全年增速维持高位。2023年1-6月份全国电网工程完成投资2054亿元，累计同比增长7.82%。电网工程建设投资提速明显，主要系多地特高压工程建设迎来了密集开工，同时通过我们调研了解到特高压工程产业链相关制造企业的在手订单和开工率情况都保持在景气度较高的水平。考虑到特高压工程的审批核准到建成投产存在1年半到2年的时间差，“十四五”前两年核准的特高压项目有望在“十四五”中后期落地，预计全年电网工程投资增速保持高位。2023年1-6月份全国电源工程投资金额达到3319亿元，累计同比增速高达53.80%。从细分电源的投资情况来看，太阳能发电工程完成投资1349亿元，同比增长113.60%，是拉动电源工程投资高增长的主要动因；风电上半年累计完成投资761亿元，同比增长34.30%，风电投资今年开始重新回到增长区间。